4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) 893 vd. maddelerinde düzenlenen ve öğretide “inşaat ipoteği”, “yapı alacaklısı ipoteği” gibi farklı terimlerle de anlan “yapı ipoteği”; inşaat üzerinde malzeme, emek veya sadece emek vererek yapının yapımına ve geliştirilmesine katkıda bulunarak taşınmazda değer artışı sağlayan yüklenici, alt yüklenici ve zanaatkârların inşaat alacaklarını güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerinde kurdurmaya yetkili oldukları tescile tâbi kanunî ipotek haklarından biridir.
Tapu sicilinde bir yapı ipoteğinin tescil edilebilmesi için tescili istenen alacağın bir yapı alacağı niteliği taşıması gerekmektedir. Yapı alacağı, malzeme vererek veya vermeksizin emek sarf etmek suretiyle çalışan yüklenici veya zanaatkârla, taşınmaz üzerinde yaptıkları yapı ya da diğer işlerden doğan alacakları ifade etmektedir. Yapı ile bir bütünlük arz etmeyen, emeğin söz konusu olmadığı ve doğrudan doğruya taşınmaza ek değer kazandırmayan malzeme teslimi ile sadece bakım çalışmalarından doğmuş alacaklar, yapı alacaklısı ipoteği tescilini isteme yetkisini vermezler. Örneğin inşaata yalnız malzeme vermiş olanların alacağı “yapı alacağı” niteliği taşımadığından bunların kanunî ipotek hakkı yoktur.
TMK 895/3 sayılı hükmüne göre tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır. Bir başka deyişle alacağın çekişmeli olmaması gerekmektedir. Zira ipoteğin doğumu alacak hakkının varlığına bağlıdır. Yine TMK 895/4 sayılı hükmünde: “Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez” Seklinde ifade edildiği üzere yapı ipoteği tescili bakımından alacak için teminat gösterilmemiş olması gerekmektedir.
Yapı ipoteği tescili talebinde bulunulabilmesi bakımından işe başlanmış olması gerekmemektedir. Zanaatkârların ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilmektedir. Ayrıca tescil en geç yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olmalıdır. Kanunda belirtilen bu üç aylık süre hak düşürücü süre niteliğinde olup, üç aylık süre içerisinde tescil başvurusunun yapılmış olması yeterli değildir; tescilin veya geçici tescilin yapılmış olması gerekmektedir. Hâkim tarafından resen gözetilen bu üç aylık sürenin dolmasıyla alacak düşmez, ancak ipoteği talep hakkı ortadan kalkar.
Yapı alacağı malik tarafından kabul edilmemiş ve ipotek alacaklısının alacak miktarı kesin olarak belli olmayan durumlarda yapı alacaklısı ipoteğinin geçici tescili söz konusu olmaktadır. Örneğin malikin gösterdiği teminatın yeterli olup olmadığına dair ortaya çıkan uyuşmazlık nedeniyle tarafların mahkemeye başvurduğu durumda, mahkeme süreci tamamlanana kadar yapı alacağının tehlikeye düşmesini önlemek adına geçici tescilin tapuya şerhi sağlanabilmektedir. Mahkemece geçici tescilin geçerliliği için verilen süre içerisinde yapı alacaklısı dava açarak asıl tescilin yapılmasını talep etmelidir. Aksi takdirde geçici tescil, süresinin bitimi ile kendiliğinden hükümsüz kalacaktır.
Yapı ipoteği, tapu kütüğünde tescilin yapılması ile kurulmaktadır. Yapı alacaklıları; yukarıda belirtilen şartları sağlamaları halinde, malikin bu alacağı kabul ettiğini veya tescile izin ve yetki verdiğini gösteren bir yazı veya mahkeme kararı ile belgelendirmek şartı ile ipoteğin tescilini, taşınmazın bulunduğu yer tapu sicil müdürlüğünden talep edebilecektir. Tapu müdürlüğünde yapılan tescil kurucu niteliktedir. Yapılan bu tescille birlikte yapı ipoteği varlık kazanarak tescil tarihinden itibaren hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.
MUSTAFA F. YAZICI Avukat █
Yorumlar kapalı.